Mieterhöhungen

Ratgeber für Vermieter

Mieterhöhungen, worauf muss ich achten?

Wenn ein Vermieter die Miete erhöhen will, sind gewisse Vorschriften zu beachten. Die Mieterhöhung muss korrekt begründet, das Schreiben an die Mieter richtig formuliert sein. In Deutschland herrschen strenge Vorschriften für Mieterhöhungen. Es gibt nur die beiden Möglichkeiten, eine Erhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete vorzunehmen und/oder Kosten von Modernisierungsmaßnahmen teilweise auf die Miete umzulegen, wobei klare Regeln zu beachten sind.

Mietanhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete
Der § 558 BGB gestattet Vermietern die Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, wenn die bisherige Miete darunter liegt. Für diesen Fall darf der Mietvertrag keine Klausel des Verbots einer solchen Mieterhöhung enthalten. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist über den Mietspiegel der Kommune zu ermitteln. Dieser weist Preisspannen für vergleichbare Wohnungen aus. Diese müssen sich in den Punkten

– Größe,
– Lage,
– Ausstattung und
– Beschaffenheit

ähneln. In wenigen Gemeinden existiert ein solcher Mietspiegel nicht. Dann ist das Gutachten eines Sachverständigen erforderlich. Zu beachten ist dabei, dass eine solche Mieterhöhung nur im Abstand von 15 Monaten zur letzten Mieterhöhung zulässig ist. Die Kappungsgrenze besagt, dass im Verlauf von drei Jahren die Miete um maximal 20 Prozent steigen darf. Davon gibt es Ausnahmen für Regionen mit einem besonders angespannten Wohnungsmarkt. Hier gilt eine Kappungsgrenze von 15 Prozent. Bis hierhin klingt das Verfahren eindeutig, doch ein Mietspiegel kann umstritten sein. Es ist eine gerichtliche Anfechtung möglich.

Mieterhöhung infolge von Modernisierungsmaßnahmen
Auch nach einer Modernisierung kann der Vermieter die Miete erhöhen. Gestattet sind maximal 11 Prozent Umlage des Kostenanteils auf die Jahresmiete (§ 559 BGB). In diesem Fall entfallen sowohl die Mietbegrenzung durch den Mietspiegel als auch die Kappungsgrenze. Dennoch darf die Miete nach der Modernisierung in einem Gebiet mit Wohnungsknappheit höchstens 20 Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete betragen. Nach der Modernisierungserhöhung gilt für die nächste Mieterhöhung dann wieder der regionale Mietspiegel. Das bedeutet: Erst wenn dieser das Niveau der Miete nach der Modernisierung übersteigt, kann der Vermieter wieder an eine weitere Mieterhöhung denken. Zu beachten hat der Vermieter, dass er alle Förderungen der Modernisierung wie staatliche Zuschüsse und auch Zinsvergünstigungen vom Ausgangsbetrag abziehen muss. Eine Modernisierung muss zudem den baulichen Zustand effektiv verbessern, bloße Reparaturmaßnahmen wie der Austausch defekter Fenster durch dieselben Modelle genügen nicht. Wärmedämmungsmaßnahmen oder eine neue, effizientere Heizungsanlage sind eindeutige Modernisierungen.

Wie ist eine Mieterhöhung richtig zu formulieren und zu begründen?
Der Vermieter ist bei jeder Mieterhöhung verpflichtet, den Mieter vorab “in Textform” zu informieren. Es muss sich nicht um einen Brief handeln, auch eine Mail oder ein Fax sind zulässig. Das Schreiben muss vom Vermieter oder einem bevollmächtigten Vertreter kommen, persönlich unterschreiben muss er es aber nicht zwingend. Zu beachten ist bei der Zusendung durch einen Vertreter des Vermieters (in der Regel der Hausverwalter), dass dem Schreiben eine originale Vollmachtsurkunde beiliegen muss. In diesem Fall ist die Zusendung per Post der sinnvollste Weg. Ohne Vollmacht ist das Schreiben dennoch wirksam, jedoch kann es der Mieter zurückweisen. Das Mieterhöhungsschreiben muss enthalten:

– korrekte Anrede des Mieters (im Falle mehrerer Mieter einer Wohneinheit: aller Mieter)
– Datum des Schreibens
– Datum der Wirksamkeit der Mieterhöhung mit Fristsetzung
– Höhe der neuen Miete und/oder Differenz zur bisherigen MieteBegründung der Mieterhöhung
– bei Mieterhöhung wegen Anpassung an ortsübliche Vergleichsmiete: Bitte um Zustimmung (idealerweise mit beigelegter
– Zustimmungserklärung) und Verweis auf Deutung eines Schweigens als Ablehnung
– bei Modernisierungsmaßnahmen: Verweis auf § 555 d BGB (Regelung der Duldung von Modernisierungsarbeiten durch den Mieter).

Die Fristsetzung bedeutet, dass die Miete frühestens mit Beginn des dritten Monats nach Zustellung des Schreibens möglich ist. Wenn das Schreiben am 23. März ankommt, darf die Erhöhung zum 1. Juni greifen.

Expertentipp:
Bereiten Sie Ihre Mieterhöhungen gut vor, recherchieren Sie nach dem richtigen Mietspiegel und halten sie sich an die gesetzl. Beschränkungen, dann kann nichts mehr schief gehen.

(Foto: pixabay.de / stevepb)