Die Teilungserklärung

Das Gesetzbuch für die WEG ? 

Ist von der Teilungserklärung die Rede, wird oft von der “Verfassung” einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) oder auch von deren “Bedienungsanleitung” gesprochen. Beim Kauf einer Immobilie akzeptiert man automatisch deren absolute Verbindlichkeit. Ihre Kenntnis und Verständnis sind daher unverzichtbar.

Das Dokument regelt, wie Flächen einer Immobilie, die aus mehreren Wohneinheiten und Gemeinschaftseigentum besteht, verteilt und zu nutzen sind und wie die Stimmrechtvergabe bei der Eigentümerversammlung geregelt ist. Jeder, der Eigentümer eine Wohnung wird, wird zugleich auch Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Häufig gilt das auch beim Erwerb eines Reihenhauses.

Die rechtliche Grundlage besteht über §8 des Wohnungseigentumsgesetzes (hier: WEG Gesetz). Nur Wohnungen, die in einer Teilungserklärung korrekt erfasst sind, können vermietet, verkauft oder mit einer Grundschuld belastet werden, wofür ein Eintrag im Grundbuch Voraussetzung ist. Als Hauseigentümer nach dem Zweiten Weltkrieg Immobilien in Wohnungen aufteilten und ihren Besitz in Teilen veräußern wollten, wurde das Wohnungseigentumsgesetz historisch notwendig, um auch Wohnungen als Eigentum im Grundbuch eintragen zu können.

Aufbau und Inhalt

Die Erklärung besteht aus einem Textteil und einer Bauzeichnung im Maßstab 1:100. Meist wird die Gemeinschaftsordnung angefügt, die auch als Satzung oder Miteigentümerordnung bekannt ist.

  • Angaben zur Art und Umfang des anteiligen Eigentums, Stimmrecht und Nutzungsbestimmungen
  • Aufteilungsplan
  • Gemeinschaftsordnung

Bei der Aufteilung einer Immobilie legt der Eigentümer fest, welcher Art die einzelnen Räume sind. Dabei bezieht er sich auf den Aufteilungsplan der Immobilie. Er legt fest, wie die Räumlichkeiten in Sondereigentum sowie Gemeinschaftseigentum aufgeteilt werden. Außerdem findet sich darin eine Beschreibung der Sondernutzungsrechte, die allerdings auch in einer Gemeinschaftsordnung beschrieben werden können. Hier ein Überblick über die verwendeten Begrifflichkeiten und die Inhalte des Dokuments:

Sondereigentum
Mit dem Sondereigentum wird das Recht an der Nutzung einer Wohnung als Volleigentum erworben. Sondereigentum kann auch Werkstätten oder Lagerräume umfassen, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Da Sondereigentum an Dächer, Flure, Balkone oder Treppenhäuser grenzt, ist mit Sondereigentum immer auch ein Miteigentumsanteil verbunden.

Miteigentumsanteil

Der Miteigentumsanteil beschreibt, welche Teile des Gemeinschaftseigentums einer Wohnung zugeteilt sind. Der Miteigentumsanteil beeinflusst, welchen Anteil an den Kosten der Eigentümer bei Instandhaltungs- oder Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum tragen muss. Meist wird anhand der zugewiesenen Eigentümeranteile durch einen Berechnungsschlüssel ermittelt, wie hoch die Kosten für die einzelnen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft an herkömmlichen Betriebskosten für die Müllentsorgung, den Hausstrom, die Wohngebäudeversicherung, Wasser- und Abwasserversorgung, Zentralheizungskosten, Hausmeister-, Reinigungs- oder Fahrstuhlkosten sind. Auch die Verteilung der Kosten für die Kontoführung der WEG oder eine Hausverwaltung werden erfasst. Vermerkt wird auch, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft gemeinsame Instandhaltungsrücklagen für Maßnahmen wie einen notwendigen Fassadenneuanstrich bildet und wie der einzelne Eigentümer daran beteiligt wird.

Auch die Stimmanzahl der Eigentümer bei Entscheidungen der Wohnungseigentümergemeinschaft wird oft vom Miteigentumsanteil abhängig gemacht. Bei der Verteilung des Stimmrechts bei der WEG gibt es verschiedene Möglichkeiten. Der Stimmanteil kann vom Mieteigentumsanteil abhängig gemacht werden, wird nach dem Kopfprinzip entschieden, erhält auch ein Eigentümer mehrerer Wohnungen nur eine einzige Stimme. Möglich ist auch, dass auf jede Wohnung eine Stimme entfällt, oder dass die Verteilung der Stimmanteile sich nach der Größe oder dem Wert der Wohnung richtet.

Gemeinschaftseigentum
Nach §5 des Wohnungseigentumsgesetzes umfasst Gemeinschaftseigentum das Grundstück, auf welchem sich die Wohneinheit befindet und die Teile des Gebäudes, die nicht als Sondereigentum beschrieben sind. Zum Gemeinschaftseigentum gehören beispielsweise das Dach, Leitungen oder eine zentrale Heizungsanlage.

Sondernutzungsrecht
Ein Sondernutzungsrecht bezeichnet die Erlaubnis, Teile des Gemeinschaftseigentums alleine zu nutzen. Ein Sondernutzungsrecht kann zum Beispiel die Gartennutzung sein, auch, wenn der Garten weiter zum Gemeinschaftseigentum zählt.

Teileigentum
Teileigentum ist Sondereigentum, das nicht zu Wohnzwecken dient. Beispielsweise können Kellerräume, Garagen und Stellplätze zum Teileigentum gehören.

Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan mit der Gebäudezeichnung stellt die Aufteilung des Gebäudes dar und wird von einem Architekten erstellt. Der Aufteilungsplan zeigt die genaue Größe und die Lage des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums. Die zueinander gehörenden Räume des jeweiligen Wohnungseigentums werden einheitlich nummeriert und auch oft zusätzlich farblich gekennzeichnet.

Der Aufteilungsplan muss nach § 7 des WEG Gesetz vom zuständigen Bauamt geprüft werden. Durch eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung bescheinigt die Behörde, dass die entsprechende Wohneinheit den Mindestanforderungen an eine Wohnung genügt. Dabei wird beispielsweise vorausgesetzt, dass die Wohnung über einen separaten Eingang und sanitäre Anlagen verfügen.

Gemeinschaftsordnung

Es gibt keine gesetzlichen Vorschriften, die eine Gemeinschaftsordnung notwendig machen würden.

Die Gemeinschaftsordnung kann die Vorschriften der Teilungserklärung erweitern. Sie hat sich bewährt, um in Mehrparteienhäusern Ordnung zu schaffen und juristische Auseinandersetzungen zu vermeiden und wird daher oft hinzugefügt. Bestehen widersprüchliche Angaben zwischen der Gemeinschaftsordnung und dem Restdokument, haben die Regelungen der Gemeinschaftsordnung Vorrang. Typische Regelungen, die von der Gemeinschaftsordnung beschrieben werden, sind:

  • die Nutzung von Garagen, Stell- und Gartenflächen
  • die Nutzung des Eigentums für gewerbliche oder private Zwecke
  • die Nutzung der Wohnanlage allgemein, zum Beispiel, ob Wohnungseigentum als Ferienwohnung vermietet werden darf, bestehende Vorgaben zur Tierhaltung, Anbringung von SAT Anlagen oder Markisen etc.
  • die Rechtsnachfolge, zum Beispiel im Fall des Verkaufs oder des Erbes von Sondereigentum

Ändern der Teilungserklärung

Eine Änderung der Gemeinschaftsordnung kann nur durch den einstimmigen Beschluss der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Einigt sich eine Wohnungseigentümergemeinschaft tatsächlich auf eine Änderung, muss das Dokument nach §4 Wohnungseigentumsgesetzes erneut notariell beurkundet oder beglaubigt werden. Das Ändern der Teilungserklärung ist damit so aufwendig, das daher oft von einer “zementierten” Gemeinschaftsordnung gesprochen wird. Eine genaue Prüfung der Gemeinschaftsordnung ist daher unbedingt anzuraten, bevor eine Immobilie gekauft wird. Insgesamt gilt, dass nur bei Einstimmigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft das Ändern der Teilungserklärung möglich ist.

Beglaubigung oder Beurkundung durch den Notar

Das Dokument muss notariell beglaubigt werden, damit es rechtswirksam ist. Der Notar beglaubigt durch einen sogenannten Beglaubigungsvermerk die Unterschrift unter der Erklärung und bestätigt damit, dass der Eigentümer selbst unterschrieben hat. Oft wird das Dokument auch dahin gehend geprüft, ob es allen etwaigen juristischen Bedenken standhält und somit rechtlich einwandfrei ist. In dieser Form wird die Erklärung vom Notar beurkundet. Im Vergleich zu einer Beglaubigung verursacht eine Beurkundung viermal so hohe Kosten. Dafür ist dann aber auch garantiert, dass das Dokument in einem etwaigen Streitfall nicht angreifbar ist. Fehler könnten dazu führen, dass in einem Schadensfall Haftungsprobleme innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft entstehen können. Beispielsweise muss, wer eine Baumaßnahme durchführt, die vom Inhalt einer bestehenden Erklärung klar abweicht oder sich dadurch über den Aufteilungsplan hinwegsetzt, im Streitfall die Kosten für eine Wiederherstellung des eigentlichen Zustands tragen. Nur, wenn kein Gemeinschaftseigentum betroffen ist, kann eine bauliche Veränderung ohne Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft vorgenommen werden. Wird frühzeitig ein Notar beauftragt, der ein juristisch tadelloses Dokument beurkundet, das für klare Verhältnisse und die entsprechende absolute Verbindlichkeit sorgt, können spätere Streitigkeiten oder juristische Verfahren zum Thema Kostenverteilung von vorneherein vermieden werden.

Checkliste 

  • Sind Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Teileigentum klar voneinander abgegrenzt?
  • Sind die Miteigentumsanteile klar festgelegt?
  • Gibt es bestimmte Sondernutzungsrechte?
  • Stimmen die Angaben im Textteil des Dokuments mit den Daten im Aufteilungsplan überein?
  • Liegen Beschränkungen vor, falls das Eigentum weiterverkauft werden soll?
  • Ist die Höhe des Hausgelds genannt?
  • Ist das Stimmrecht der Eigentümerversammlung eindeutig geregelt? Werden die Stimmen nach Miteigentumsanteilen gewichtet oder nach Eigentümer?
  • Gibt es Regelungen einer Gemeinschaftsordnung, die andere Regelungen der Erklärung aufheben?
  • Welche baulichen Veränderungen dürfen nur nach Zustimmung der Eigentümerversammlung vorgenommen werden?
(Foto: pixabay.de / CJ)