Wieviel ist meine Immobilie wert?

Wertschätzverfahren im Überblick

Die Werteinschätzung von Immobilien ist immer dann angesagt, wenn der Hausbesitzer die Absicht hat, sein Haus zu verkaufen. Viele Eigentümer von Immobilien wollen aber auch ohne Verkaufsabsichten erfahren, wieviel ihr trautes Heim auf dem Immobilienmarkt eigentlich wert ist. Die Beweggründe dafür können verschiedenartig sein. Ob der Eigentümer seinen Besitz vererben möchte oder ob es bloß aus Interesse geschieht: Bei der Werteinschätzung einer Liegenschaft sollte stets eine professionelle Unterstützung angefragt werden.

Die professionelle Unterstützung kann ein Makler oder ein qualifizierter Sachverständiger bieten. Auf vielen Internetportalen ist eine Werteinschätzung einer Immobilie auch online möglich. Wird die Immobilienprüfung vor Ort abgewickelt, so erhält der Hauseigentümer vom Makler oder vom Sachverständigen nicht nur Auskunft über den aktuellen Verkehrswert, sondern zudem auch wichtige Informationen über den Immobilienzustand. Kann der Hausbesitzer einen offiziell gültigen Wertermittlungsbescheid seines Wohnobjektes vorlegen, gibt ihm das mehr Sicherheit, sobald er mit Banken oder Kaufinteressenten ins Gespräch kommt.

Einen wirtschaftlichen Überblick erhalten

Wenn der Hauseigentümer im Sinn hat, seinen Besitz zu verkaufen oder zu vermieten, dann ist eine professionell durchgeführte Werteinschätzung der Immobilie so gut wie unumgänglich. Schließlich möchte der potenzielle Kaufinteressent schwarz auf weiß vor Augen haben, worin er sein Geld investiert.

Selbst für den Hauseigentümer ist ein professionell ausgearbeitetes Gutachten von großem Vorteil. Da er nur auf diese Weise überhaupt einen realistischen und keinen fantastischen Kaufpreis festlegen kann. Der Makler verfügt über ausgezeichnete Marktkenntnisse und sein Gutachten wird überall akzeptiert.

Somit verschafft ein Gutachten dem Immobilienbesitzer einen eindeutigen wirtschaftlichen Überblick über den Wert seiner Immobilie. Ein professionell erstelltes Gutachten bietet dem Hauseigentümer auch die nötige Unterstützung bei wichtigen Entscheidungsgrundlagen. Einem Laien ist es kaum möglich, auch nur annähernd eine Werteinschätzung eines Wohnobjektes zu erbringen. Damit es bei der Wertermittlung von Immobilien ordentlich und sachgemäß abläuft, bedarf es somit einer professionellen Unterstützung. Ein Makler klärt die Sachverhalte und hilft dem Besitzer einer Liegenschaft, Fehler zu vermeiden.

Die Werteinschätzung von Immobilien kann in mehreren Belangen nützlich sein. Sie dient zur steuerlichen Beurteilung, bei der Aufteilung des Vermögens innerhalb einer Ehe oder bei Erbteilungen. Der Wert einer Immobilie hängt von mehreren Faktoren ab. Für den Hausbesitzer spielen aber auch die Anforderungen und Ziele bei einer Immobilienbewertung eine tragende Rolle.

Drei unterschiedliche Verfahren zur Werteinschätzung von Immobilien

Bei der Werteinschätzung von Immobilien geht es vorrangig darum, den Verkehrswert zu ermitteln. Dieser umfasst den Preis, der bei einem eventuellen Verkauf einer Liegenschaft zu erzielen wäre. Auf diese Weise kann sich der Immobilienbesitzer eine Meinung bilden, was für einen Wert sein Besitz hat.

Die Hauptkriterien, welche den Wert eines Wohnobjektes bestimmen, sind die Lage und die gegenwärtige Marktlage. Die Lage des Wohnobjektes ist für einen Käufer besonders wichtig. Viel Lärm bzw. Autobahnen sowie Kindergärten und Schulen in unmittelbarer Nähe können den Marktwert der Immobilie deutlich herabsetzen. Die Marktlage hingegen bestimmt, ob es günstig ist zu verkaufen oder ob der Eigentümer das Haus weiter als gesicherte Geldanlage behalten sollte. Nicht zuletzt ist für die Werteinschätzung von Immobilien immer auch die aktuelle Lage der Bausubstanz von Bedeutung. Weitere essenzielle Faktoren sind das Thema Energie (Energieversorgung im Haus durch erneuerbare Energien), der Komfort und die Fläche, die stets in der Werteinschätzung mit einfließen.

1. Vergleichswertverfahren

Damit das Vergleichswertverfahren richtig angewendet werden kann, braucht der Hausbesitzer die professionelle Unterstützung eines Maklers. Bei diesem Verfahren sind sowohl eine sehr gute Marktkenntnis als auch viel Erfahrung gefragt. Vor dem Verkauf sollte deshalb stets ein Experte beauftragt werden.

Zur Ermittlung des Verkehrswertes wird der Wert einer Immobilie durch einen direkten Vergleich ermittelt. Bereits erzielte, tatsächliche Kaufpreise von vergleichbaren Objekten in der näheren Umgebung ergeben den Verkehrswert der Immobilie. Die Wertzumessungen bzw. die persönlichen Vorlieben des Hausbesitzers werden hierbei nicht berücksichtigt.

Das Vergleichswertverfahren wird nur dann angewendet, wenn die Möglichkeit besteht, entsprechend vergleichbare Immobilien vorzufinden. Es kann natürlich auch auf Vergleichspreise von Immobilien zurückgegriffen werden, die in einer ganz anderen Umgebung erzielt wurden. Dennoch müssen diese Vergleichspreise in halbwegs vergleichbaren Gebieten, in zeitlicher Nähe sowie im redlichen Geschäftsverkehr erzielt worden sein. Ansonsten ist die Objektivität der Wertermittlung nicht gewährleistet.

2. Ertragswertverfahren

Mithilfe eines Maklers oder eines qualifizierten Sachverständigen kann der Immobilienbesitzer die Werteinschätzung seines Besitzes durch das Ertragswertverfahren bestimmen. Dieses Verfahren wird vorwiegend bei Gewerbeimmobilien und bei vermieteten Wohnobjekten angewendet.

Der Ertragswert setzt sich zusammen aus dem Bodenwert, dem Gebäudeertrag und dem Gebäudewert. Zunächst wird der Grundstückswert berechnet und dann getrennt davon der Wert der baulichen Anlage(n). Die getrennte Berechnung erfolgt aus dem Grund, da der Bodenwert stabil bleibt, also nicht an Wert verliert, während ein Gebäude stets nur eine gewisse Restnutzungsdauer aufweist.

Der Gebäudeertrag ergibt sich wie folgt: Die Bewirtschaftungskosten werden vom Jahresrohertrag abgezählt, daraus ergibt sich der Jahresreinertrag. Von diesem Ertrag wird die Bodenwertverzinsung subtrahiert und es steht der Gebäudereinertrag fest. Nun folgt die Addition des Bodenwertes, abgezogen werden die ermittelten Wertminderungen. Schlussendlich erhält der Hausbesitzer den Ertragswert (Verkehrswert) seiner Immobilie.

3. Sachwertverfahren

Will der Hausbesitzer einer nicht vermieteten Immobilie wissen, wie viel diese wert ist, dann wird von Maklern gerne das Sachwertverfahren angewendet. Der Verkehrswert einer Immobilie wird über das Sachwertverfahren immer dann ermittelt, wenn das Ertragswertverfahren oder das Vergleichswertverfahren nicht zum Zuge kommen kann.

Die Berechnung des Sachwertverfahrens kann nur ein Sachverständiger oder ein Makler durchführen. Der Sachwert ergibt sich aus der Summe von drei Werten: dem Gebäudewert, dem Bodenwert bzw. dem Bodenrichtwert und den Herstellungskosten.

Da der Immobilienwert zum Großteil immer von Angebot und Nachfrage bestimmt wird, ermöglicht das Sachwertverfahren, bezogen auf den Verkehrswert eines Wohnobjektes, nur zum Teil fundierte Aussagen. Von großer Bedeutung ist beim Sachwertverfahren die exakte Ermittlung möglicher Bauschäden und der gesamten Bausubstanz.

Die Werteinschätzung vor Ort

Wird der Wert einer Immobilie ermittelt, dann besichtigt ein Makler bzw. ein qualifizierter Gutachter das Gebäude vor Ort. Der Experte sollte hierbei über die nötigen lokalen Marktkenntnisse verfügen. Der Gutachter prüft das Objekt anhand verschiedener wesentlicher Merkmale. Der Verkehrswert wird dann vom Makler durch ein rechtlich abgesegnetes Verfahren ermittelt. Dazu sollte der Hausbesitzer alle notwendigen Urkunden und Unterlagen bezüglich seiner Immobilien vorlegen können. Dies ist für den Sachverständigen eine gute Unterstützung, sich bei der Berechnung des Verkehrswertes ein konkretes, allumfassendes Bild von der Immobilie machen zu können. Das sogenannte Immobiliengutachten erhält der Hauseigentümer binnen sieben Werktagen. Das schriftliche Ergebnis der Immobilienbewertung beinhaltet zusätzliche Informationen, wozu weitere Besonderheiten, Umstände sowie Rechte zählen.

(Foto: pixabay.de / susannp4)